La mappatura immobiliare è quel processo indispensabile che porta gli investitori a trovare gli affari immobiliari interessanti nel proprio territorio

Gli immobili interessanti si possono procacciare in due modi:

– Segnalazione da parte di agenti immobiliari
– Mappatura immobiliare

Prestiamo maggiore attenzione sul secondo punto perché rappresenta il processo che permette, oltre a capire su quali immobili si può investire, di avere sotto controllo il prezzo medio delle singole zone piuttosto dell’andamento del mercato immobiliare

In questo articolo scoprirai come si fa una mappatura immobiliare e come capire quali immobili sono interessanti ai fini degli investimenti

Il processo di mappatura in 7 step

  • Step1: Dividi il territorio in zone e micro zone
  • Step2: Vai sui portali di ricerca (immobiliare, Idealista, Casa) e cerca gli annunci sulle microzone
  • Step3: Ricopia i singoli risultati su un file excel
  • Step4: Calcola lo Street Price (come ottenere uno street price preciso)
  • Step5: Colora gli immobili che si scostano dallo Street Price
  • Step6: Visita gli annunci colorati per valutarne la fattibilità
  • Step7: Aggiorna il tuo file costantemente con nuovi annunci e ribassamenti di prezzo

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Step1 Dividi il tuo territorio in zone e microzone

Come si esegue la divisione in zone e microzone e perché è importante

Come ben saprai i prezzi delle case nella tua città possono variare a seconda della loro posizione sul territorio, ovviamente un’abitazione in centro storico avrà un valore al mq diverso rispetto ad una in periferia, oppure un quartiere è malfamato rispetto ad altri più prestigiosi, può anche capitare che all’inizio di una via gli immobili abbiano maggior valore rispetto a quelli in fondo alla medesima

Per questo motivo è necessario avere un minimo di conoscenza del territorio su cui si vuole operare in modo da dividere le zone e micro-zone in maniera corretta

Se vuoi operare in territori che non conosci è consigliabile chiedere a qualche agente immobiliare informazioni riguardo la zona e alle vendite effettuate

Per disegnare sulla mappa e dividere le zone si può utilizzare la funzione MyMaps di Google Ecco il link :

https://www.google.com/intl/it/maps/about/mymaps/

Cliccate su Crea una Nuova Mappa

In questa sezione potrete creare una vostra mappa personalizzata con i vostri disegni potendo scegliere di nominare e colorare le zone con relative micro-zone cosi come vedi nell’immagine

Quanto devono essere grandi le micro-zone?

Se non conosci il mercato immobiliare della tua città è consigliabile disegnare più microzone di 250 m di raggio (circa 0.2km quadrati) in modo da ridurre al minimo l’errore che può essere dato da valori immobiliari diversi in zone troppo vicine tra loro, ovviamente nessuno ti vieterà in futuro di unire due microzone che hanno lo stesso valore immobiliare

Fortunatamente, anche per misurare i poligoni, Mymaps ci viene incontro indicandoci la grandezza dell’area disegnata

Step2 Vai sui portali di ricerca e cerca gli annunci sulle microzone

I tre principali siti di riferimento per la ricerca sono

www.immobiliare.it
www.casa.it
www.idealista.it

Per capire quale sito va per la maggiore nella tua città sarà sufficiente scrivere il nome della città sui portali e vedere quanti annunci sono presenti, il portale con più annunci sarà quello di riferimento per la tua zona

Per una mappatura precisa e corretta si consiglia di interfacciarsi sempre su tutti e 3 perché molti annunci è probabile che li troverete solo su un portale e non sugli altri due

Questi siti di annunci permettono di disegnare i poligoni sulle loro mappe, questo vi faciliterà nel riportare i vostri disegni sui portali di ricerca

Questo è un esempio del portale immobiliare.it

Una volta riportato il primo poligono clicca sul tasto CONFERMA e sul tasto CERCA in modo da passare alla schermata successiva con i relativi risultati

Step3: Ricopia i singoli risultati su un file excel

Una volta arrivati sulla pagina dei risultati sarà necessario aprire uno ad uno i singoli annunci e riportarli su un file excel

Prima di procedere vediamo come deve essere suddiviso il file e cosa e quali dati è importante riportare

Come vedi dall’immagine la prima cosa da fare è la suddivisione delle fasce di metratura, questo perché gli immobili di fascia più piccola valgono in proporzione di più di immobili grandi

Le divisioni consigliate sono:
0-60 mq
61-80 mq
81-100 mq
101- 120 mq
>120 mq

Nella sezione Colonne del nostro file ci interessa riportare:

  • Nome Zona
  • Nome Microzona
  • Titolo
  • Indirizzo
  • Url o link annuncio (in modo da poter visionare comodamente l’annuncio
  • Prezzo di vendita
  • Metri quadri immobili
  • Media Prezzo al metro quadro (data dal valore del prezzo diviso valore del Mq)
  • Street Price (analizzeremo questa parte nel punto successivo perché è molto importante)
  • % scostamento (rappresenta di quanti punti percentuale l’immobile è venduto ad un prezzo più basso rispetto allo street price- approfondimento al punto successivo)
  • Stato immobile (rappresenta in che condizioni è l’immobile es. abitabile / da ristrutturare ecc.)
  • Piano (a che piano si trova l’immobile)
  • Presenza ascensore (importante sapere se è presente l’ascensore perché ad esempio gli immobili al terzo piano senza ascensore valgono notevolmente meno di quelli al terzo piano con ascensore)
  • Numero Locali
  • Numero Bagni
  • Agenzia
  • Numero di telefono dell’agenzia

Quindi per ogni singolo annuncio di ogni singola micro-zona andiamo a copiare e incollare tutti questi dati sulla riga del nostro file excel

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Step4 Calcola lo Street Price (cosa è e come ottenere uno Street Price preciso)

Su questa sezione entriamo più nel dettaglio perchè è molto importante
Innanzitutto vediamo cosa è lo street price:

Lo Street Price è il valore della media al mq, di tutti gli immobili presenti all’interno di una mappatura, ridotta del 20/30%

Perché è importante questo valore?

Perché devi tenere in considerazione che il valore immobiliare presente sui portali è semplicemente il prezzo di richiesta per poter acquistare quell’immobile, il prezzo richiesto non è quasi mai il prezzo del venduto

Ad esempio, se un immobile è in vendita a 115000 euro ma l’acquirente propone 105000, in caso di accettazione della proposta quell’immobile sarà venduto a 105000 euro e non a 115000, però questo dato noi non lo verremo mai a sapere essendo il risultato di una trattativa privata tra venditore e compratore

Quindi per nostra tutela riduciamo la media al mq di un 20% (30% per essere estremamente cautelativi) e chiamiamo questo valore Street Price

Diciamo che lo Street Price è il valore al mq dove non ho problemi a vendere un’immobile in ordine

Facciamo un esempio:

Ipotizziamo che nella nostra zona la media al mq di richieste è 2500 euro/mq
Il nostro Street Price (al 20% in meno) è quindi di 2000 euro/mq

Se riesci ad acquistare una casa e metterla in ordine con una leggera ristrutturazione, possiamo affermare che, se messa in vendita a 2000 euro al mq, sarà venduta in tempi molto rapidi dato che nel mercato della tua microzona troverai immobili meno in ordine del tuo ed a un prezzo superiore

Siamo d’accordo su questo concetto?

Bene, ora per capire quali sono i nostri potenziali affari andiamo a vedere tutti quegli annunci che sono venduti ad un prezzo decisamente più basso rispetto allo Street Price e per ogni singolo annuncio con questa caratteristica andiamo a vedere se c’è spazio per una ristrutturazione e rivendita

Qui si aprono 2 scenari

  1. Il primo è che l’immobile è venduto ad un prezzo troppo basso perché richiede un intervento molto invasivo (non è questo il caso da prendere in considerazione per il nostro investimento)
  2. Il secondo è che il proprietario vuole liberarsi velocemente di quell’immobile e quindi lo sta svendendo, i motivi possono essere i più svariati, chi ha urgenza di cambiare casa per allargamento familiare, chi vuole liberarsi di un’eredità ecc. ecc.

Inutile dire che con questo genere di venditore i margini di trattativa sono molto elevati

Affianco alla nostra colonna dello Street Price inseriamo la % di Scostamento dove andremo a indicare di quanto si scosta il valore dell’immobile rispetto allo Street Price

Iniziamo con il prendere in considerazione tutti gli immobili che si scostano dal 10% al 30% in meno con particolare attenzione a quelli superiori al 30%

IMPORTANTE:

Per ottenere un valore dello Street Price corretto è importante escludere dalla nostra mappatura i seguenti Immobili

  • NUOVE COSTRUZIONI: Hanno un valore al mq molto più alto, essendo il nostro un investimento a mercato libero non includiamo questo genere di immobile che rovinerebbe la nostra media al mq e di conseguenza il nostro Street Price
  • IMMOBILI IN ASTA: Per lo stesso identico motivo delle nuove costruzioni non le includiamo perché hanno un valore troppo basso e ci riduce lo Street Price
  • NUDE PROPRIETA: Hanno un valore inferiore dovuto al fatto che non è una piena proprietà non avendo l’usufrutto dell’immobile (non prendiamo in considerazione questo genere di soluzioni per i nostri investimenti)
  • IMMOBILI CON VALORI FUORI MERCATO: Escludiamo, per sicurezza, tutti quegli immobili che sono eccessivamente fuori mercato pur non essendo nuove costruzioni ad esempio potremmo escludere tutti gli immobili con un valore dell’80% più elevato rispetto alla nostra media

Step5: Colora gli immobili che si scontano dallo Street Price

Infine, una volta fatto il nostro file excel, andiamo a colorare con colori diversi a seconda delle percentuali di scostamento che abbiamo sui vari annunci

Noi ad esempio utilizziamo questi colori:

In questo modo ci balzano subito all’occhio gli immobili da visionare e da approfondire esattamente come ti riporto nell’immagine sottostante:

Step6: Visita gli annunci colorati per valutarne la fattibilità

Una volta che avrai ottenuto il tuo file Excel sarà sufficiente cliccare su tutti gli URL degli annunci colorati e valutare, secondo la tua esperienza di investitore immobiliare, se quell’annuncio può essere interessante oppure se è a quel prezzo perché richiede troppa ristrutturazione

Ovviamente è importante precisare che non tutti gli annunci colorati siano realmente potenziali affari, può essere che ci siano situazioni sfavorevoli come la facciata da rifare, un terzo piano senza ascensore ecc. ecc.

In mezzo a tutti questi casi troviamo anche abitazioni che necessitano di una piccola riordinata per essere rivenduti in fretta, su questo genere di immobili andremo a chiamare l’agenzia fissare l’appuntamento, indagare sul perché il venditore vuole vendere, faremo un piccolo conto economico per analizzare se l’operazione “regge”, per poi procedere con la proposta di acquisto che sarà ovviamente più bassa rispetto al prezzo richiesto

Step7: Aggiorna il tuo file costantemente con nuovi annunci e ribassamenti di prezzo

Ricordati di monitorare il mercato quasi quotidianamente aggiornando i tuoi file di mappatura con i nuovi annunci e tenendo traccia dei ribassamenti di prezzi

Aggiungi 3 colonne in fondo al file dove indicherai i nuovi annunci o i ribassamenti di prezzi indicando anche il nuovo prezzo e in che misura percentuale è sceso, questo ti aiuterà a capire quali venditori sono disposti a scendere di prezzo

Ultimo accorgimento facoltativo: Noi consigliamo di tenere una traccia anche degli annunci rimossi in questo modo puoi avere una minima idea di come si muove il mercato in una specifica microzona, se è frizzante oppure se è fermo, rispetto alle altre micro-zone

Spero che questo articolo ti sia stato di aiuto per capire come eseguire una mappatura immobiliare e come trovare i potenziali affari

Se ti piacerebbe che questo lavoro di mappatura sia completamente automatico abbiamo sviluppato il software EASYMAP- il primo per investitori immobiliari in grado di eseguire le mappature automatiche del territorio

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A presto

Omini Fabio